POR QUE UN BARRIO CERRADO y NO UN CLUB DE CAMPO, O VICEVERSA

Por: PEDRO A. MARINO

Agrimensor - Mat 464 DX CPA

 

Un Club de Campo es una de las variantes de urbanizaciones cerradas y la otra es el Barrio Cerrado. La primera de ellas fue reglamentada, aunque su existencia databa de más de 30 años antes, en la Ley 8912 a fines de la década del ’70 y el Barrio Cerrado, si bien también sus construcciones datan desde hace más treinta años aproximadamente, se encuentran reglamentados desde hace muy poco tiempo mediante el decreto provincial 27/98. –

Lo descripto no implica que dichos emprendimientos se realizaran sin ningún tipo de norma, pero si se adaptaban o asimilaban normas vigentes de la época, que, en líneas generales, no eran las más adecuadas, por no ser las especificas, para el desarrollo de dichos emprendimientos, ni tampoco se realizaban los exhaustivos estudios de correlación urbanística e impacto ambiental que es necesario ahora, para conseguir la autorización a comenzar con estos tipos de urbanizaciones.-

Las primitivas urbanizaciones cerradas se encontraban emplazadas en las afueras de la ciudad y si bien tenían lugares de estar o confiterías eran para uso de aquellos que practicaban el o los deportes, que fue el motivo principal de su realización, pero no tenían el carácter de públicos. Podría asimilarse a lo que hoy es un club social y/o deportivo.-

No se gestaron como emprendimientos inmobiliarios sino como clubes para la práctica de diversos deportes, entre ellos y como principal actividad el golf, implantándose sobre grandes extensiones de terreno.-

Con el transcurrir del tiempo se fue poblando a su alrededor y estos grandes espacios quedaron enclavados en el centro de zonas ya urbanizadas, generalmente residenciales y de alto valor económico.

Dado este fenómeno, estos se trasladaron a lugares donde la tierra tenía menor valor, y en los lugares donde estaban enclavados, se realizaron loteos que posteriormente se convirtieron en barrios abiertos.-

Cuando se ejecutaba el emprendimiento para realizar la practica deportiva, algunos de sus socios decidían hacerse una vivienda dentro del mismo predio que ocupaba la cancha de golf, para lo cual generaron lotes, o sea estaban comenzado a gestar los clubes de campo.-

Así se fueron desarrollando estos emprendimientos, que empezaban ya a tener un carácter de negocio inmobiliario que con el transcurrir del tiempo se acrecentaba.-

Cuando los clubes se reglamentan en la Provincia de Buenos Aires, en su aspecto edilicio, se les requiere tener un mínimo de espacio verde recreativo destinado a la practica deportiva, poniendo especial énfasis en que se trataba de viviendas de uso transitorio.-

Hace aproximadamente diez años era normal que los propietarios de una parcela en un Club de Campo tuvieran una vivienda en la cuidad y utilizaran el predio del Club de Campo para su esparcimiento los fines de semana o en temporada de vacaciones.-

Pero de un tiempo a esta parte cada vez fueron más los que destinaron dicha vivienda del Club de Campo a vivienda permanente.-

En este punto nos encontramos ya en el comienzo de los barrios cerrados o sea que la situación socioeconómica de la población fue generando un uso distinto a los clubes de campo y se empezaban a originar emprendimientos urbanísticos para ser utilizados como vivienda permanente.

Ante este caso y debido a la misma situación socioeconómica, fue que se generaron o transformaron, los emprendimientos, del esquema de Club de Campo al esquema de Barrios Cerrados.-

Esto trajo como consecuencia que se disminuyeran los espacios verdes y también la instalación de deportes costosos.-

La primera solución que se encontró, para su ejecución, fue la de aprobar un conjunto de viviendas repetitivas en carácter de proyecto, que cumplían con los indicadores urbanísticos municipales y luego se sometían al régimen de la ley 13512. -

Esto trajo aparejado originar parcelas de menor valor y expensas o gastos comunes también más bajos, pero siempre existe un pero, primó también un poco el carácter especulativo en cuanto al uso del suelo en detrimento de calidad del conjunto urbanístico.-

Actualmente y ya reglamentado la creación de Barrios Cerrados, nos encontramos con que, para erigir uno de ellos es necesario cumplir con ciertas normas que garantizan la potabilidad del emprendimiento paras su uso futuro adecuando a un régimen de vida digno.-

Las diferencias fundamentales son:

 

En el Club de Campo:

Espacio destinado al esparcimiento y practica deportiva entre el 30% y 40% de la superficie total del emprendimiento (en este porcentaje no se encuentran incluidas las calles o vías de circulación del emprendimiento). -

Instalaciones deportivas costosas (Golf, Polo Tenis, Equitación, Natación etc.….)

El "Club Hause" es de dimensiones considerables para albergar a los habitantes del complejo urbanístico, como así también a los eventuales usuarios que practican deportes.-

Los gastos de mantenimiento de los espacios comunes son honerosos

 

En el Barrio Cerrado:

Se debe dejar un espacio publico (que se pierde de la fracción de terreno destinada al emprendimiento) conforme a lo establecido en el Art. de la Ley 8912 que el mínimo es de: 4.5 m2 por habitante (conforme a la densidad –Hab/ha-). -

No existe requerimiento mínimo de espacio para el esparcimiento ni tiene porqué ser deportivo específico (puede ser aeróbico, bicisenda o bien esparcimiento simple, etc.). -

Los gastos de mantenimiento de espacios comunes se reducen, la densidad ocupacional es mayor por consiguiente los gastos comunes, también se reducen notablemente respecto de un Club de Campo.

Visto los orígenes y las diferencia, al momento de efectuar la elección, lo que estamos optando es por un régimen de vida y también en algunas oportunidades se encuentra limitada la elección por el factor de posibilidad o disponibilidad económica, pero en líneas generales es que, debemos analizar, si queremos habitar en una urbanización con club incorporado o queremos habitar en una urbanización tal cualquier barrio, con la única diferencia que es cerrado, por razones de privacidad o seguridad y el club, si es que lo queremos, lo tendremos por separado.-

Las dos opciones son validas es cuestión de gustos y/o de posibilidad económica.-

 

ELIGIENDO EL PREDIO DONDE EMPLAZAR UN EMPRENDIMIENTO URBANÍSTICO INTERURBANO CERRADO YA SEA BARRIO CERRADO O CLUB DE CAMPO.

Cuando se decide realizar un emprendimiento urbanístico, cualquiera sea su dimensión, se tiene en cuenta primera instancia la localización comercial del mismo con relación al dinero que se posee para realizarlo y simultáneamente se debe observa su localización urbanística, conforme a los paramentos que rigen el uso del suelo para la zona.-

Cuando el predio se encuentra ubicado en una zona comercialmente no apta, evidentemente se desiste de la operación, pero cuando el predio es comercialmente apto o bien muy apto, pero su localización urbanística no es la adecuada para la ejecución del emprendimiento, es el momento de ponderar la posibilidad de promover, ante el municipio local, un cambio de zonificación que permita la ejecución de la urbanización.-

QUE SE DEBE REALIZAR CUANDO UN PREDIO NO SE ENCUENTRA EN ZONA APTA PARA UN EMPRENDIMIENTO

La propuesta para el cambio de zonificación urbanística, se realiza ante el municipio local y su materialización es mediante una Ordenanza, la que posteriormente debe ser convalidada ante el Ejecutivo Provincial, conforme al Art. 83 de la Ley 8912.-

Art. 83. Los planes de ordenamiento, así como sus distintas etapas de realización entrarán en vigencia luego de su aprobación por decreto del Poder Ejecutivo.-

Para el establecimiento de una complejo urbanístico "Club de campo" el predio debe estar enclavado en zona rural y no debe constar con otro emprendimiento a menos de siete Km. (Art. 69 Ley 8912)

En este punto de la reglamentación a veces he oído opinar que esto se encuentra derogado por el decreto 9404, bueno no es así y menos podría ser que un decreto reglamentario derogue lo que establece la Ley, pero si en este decreto reglamentario se estableció que cuando se encuentre zonificada el área rural como apta club de campo no rige la norma de los 7 km.

Art. 69. No podrán erigirse nuevos clubes de campo dentro de un radio inferior a siete kilómetros (7 km.) de los existentes, contado desde los respectivos perímetros en sus puntos más cercanos.

"ARTICULO 4º. La exigencia del Art. 69º del Decreto-Ley nº 8912/77 no será aplicable cuando los municipios delimiten zonas del área rural para la localización del club de campo................................................."

Para el establecimiento de un complejo urbanístico "barrio cerrado" se puede emplazar en cualquier área, a condición de que ese área se encuentre zonificada de tal forma que tenga parámetros urbanísticos establecidos: FOS, FOT, densidad, dimensión mínima de lote y el uso sea compatible.-

"Art. 2º.- Podrá localizarse en cualquiera de las áreas definidas por la ordenanza municipal de ordenamiento territorial (urbana, complementaria o rural ). En los casos en que corresponda, el municipio deberá propiciar el cambio normativo pertinente a fin de dotar al predio de los indicadores urbanísticos, mediante estudios particularizados."

Supuesto el caso que el área y su zonificación no fuesen compatibles con el uso que pensamos dar, se deberá promover, como ya vimos, el dictado de una ordenanza que adecue la zonificación del predio.-

Cuando estamos pensado esto, también tenemos en cuenta a que segmento social va a estar dirigido el emprendimiento urbanístico y es en este punto, cuando debemos tener en cuenta, al margen de elementos como expensas y contribución a la cosa común, dimensiones de las parcelas, tipo de hausing, espacios verdes y instalaciones comunes, régimen de convivencia y......por consiguiente, es muy importante ya definir el régimen de subdivisión que será la base jurídica de ese régimen de convivencia.-

A este efecto debemos ya establecer si es conveniente que el futuro social del emprendimiento se rijan bajo las pautas de un consejo de administración y su relación con el reglamento de copropiedad y administración del edificio o bajo la de un régimen de sociedad conforme a los estatutos que la rigen.-

En este punto es cuando al redactar ya los compromisos de venta se deberán tener en cuenta distintos aspectos técnicos-jurídicos, que la comunión multidisciplinaria entre el Escribano, abogado, contador y agrimensor lograran plasmar teniendo en cuenta ya no solamente la etapa de construcción del emprendimiento, sino también su futuro, cuando ya se encuentre el complejo urbanístico funcionando a pleno.-

Intervienen, entre otros, ya enumerados, el importante aspecto impositivo, tanto en la valuación fiscal, contribución inmobiliaria, impuestos de sellos, como así también el la contribución para el mantenimiento de las cosas comunes, tal es así que depende del régimen de subdivisión que elijamos, donde los montos de la contribución al mantenimiento de las cosas comunes o bien el de la expensas, serán posiblemente muy parecidos sino iguales, pero la forma de percibirlos y su ejecución en el caso de incumplimiento es muy distinto .-

También es distinta la forma de regular el uso de las cosas comunes, por cuanto en el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, estos espacios conforma un área común de indivisión forzosas y bajo el régimen de tierra es una parcela mas del emprendimiento.-

 

ELIGIENDO EL REGIMEN DE SUBDIVISION

Cuando realizamos un complejo urbanístico de edificios torre, no nos cabe ninguna duda el régimen adecuado y único para su subdivisión es del régimen de la Ley 13512, propiedad horizontal, mediante el cual se determinan las superficies de dominio propio y común.-

Pero cuando realizamos una urbanización de las denominadas cerradas, tanto bajo la figura de Club de campo o de Barrio Cerrado, donde conforme a la normativa vigente en la Provincia de Buenos Aires, podemos originar unidades funcionales o parcelas, dependiendo si optamos por el régimen de la Ley 13512 , propiedad horizontal o por el establecido mediante el decreto 9404 reglamentario de la Ley 8912, de uso del suelo.-

He oído en reiteradas oportunidades, cuando ya se esta por concluir con la convalidación del emprendimiento, "que régimen de subdivisión utilizaremos .....propiedad horizontal o tierra (llamado comúnmente geodesia)"....................bueno, ya es un poco tarde, y es tan grave haber dilatado esa determinación como comenzar con la ejecución de las vías de circulación internas del emprendimiento si haber realizado el estudio hidráulico o bien realizar el proyecto definitivo del emprendimiento sin haber realizado la mensura el predio, dado que, a ese momento ya se encuentran formalizados algunos compromisos de venta y por consiguiente suscritos documentos respecto del funcionamiento del emprendimiento, que condicionaran o por lo menos no permitirán elegir el régimen de subdivisión más conveniente para la adecuación de la urbanización al tipo de desarrollo y su régimen de convivencia.-

 

LEY 13512 – PROPIEDAD HORIZONTAL

Bajo el régimen de la Ley 13512, propiedad horizontal, se deberá redactar un reglamento de Copropiedad y Administración, donde se dejaran sentadas las bases del régimen de convivencia y funcionamiento del edificio (entiéndase dentro del complejo habitacional), según lo establece el Art. 9º de la Ley.

"Artículo 9: Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de Copropiedad y Administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad........................................................... "

"El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

  1. Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.
  2. Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción: debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública:
  3. La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes:
  4. La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial."

 

LEY 8912 - TIERRA

A diferencia, cuando dividimos el complejo bajo el régimen de la Ley 8912, de uso del suelo en la Provincia de Buenos Aires y su decreto reglamentario 9404/86, se deberá constituir una sociedad a la cual se incorporar todos los titulares de las parcelas que conforman el emprendimiento urbanístico cerrado y que en los estatutos contendrá las bases que regirán el régimen de convivencia y funcionamiento del complejo habitacional, conforme al Art. 1º del decreto 9404/86.-

"ARTICULO 1º. Los clubes de campo que se constituyan conforme al régimen específico del Decreto-Ley nº 8912/77 y en base a la creación de parcelas de dominio independiente, se sujetarán a las siguientes disposiciones:

a.- Una entidad jurídica que integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela con destino residencial, será titular del dominio de las áreas recreativas o de esparcimiento y responsable de la presentación de los servicios generales.

b.- Sus estatutos deberán incluir previsiones expresas referidas a la incorporación de los adquirentes de cada parcela;

Representación, derechos y deberes de los miembros; administración del club; determinación de las áreas y espacios que conforman su patrimonio inmobiliario, servicios generales a asumir, modo de afrontar los gastos comunes, servidumbres reales y restricciones urbanísticas previstas y toda otra disposición destinada a asegurar el correcto desenvolvimiento del club según el proyecto propuesto.

...................................................................................................................."

Podemos establecer la siguiente comparación, de carácter primario, entre los dos regímenes de subdivisión:

 

CUADRO Comparativo – SUBDIVISION LEY 13512 ó LEY 8912

Ley 13512 – Propiedad Horizontal - DECRETO 2489/63

 

Ley 8912 - DECRETO 9404/86

Físicamente, observado en el terreno, no tienen ninguna diferencia, se ven casas, cada una ubicada en su porción de terreno, pero en el aspecto jurídico, como ya vimos, anteriormente, si la tienen y bastante.-

 

ENTRE COEFICIENTES FISCALES – PORCENTUALES DE DOMINIO y PROPORCIONALIDAD PARA LA CONTRIBUCION A LAS COSAS COMUNES ó EXPENSAS

También en el momento de los estudios previos se deberá analizar la determinación de los porcentuales de dominio y los de contribución para el mantenimiento y ejecución de las cosas comunes.-

En este punto debemos tener en cuenta y diferenciar distintas relaciones que tienen el pago del impuesto inmobiliario, la proporcionalidad de dominio sobre las cosas comunes y la relación para el pago de la contribución para la ejecución o mantenimiento de las cosas comunes y dentro de esta ultima las posibles subrelaciones concatenadas con las distintas parte del complejo.-

Cuando se efectúa la subdivisión bajo el régimen de propiedad horizontal, al agrimensor calcula los coeficientes fiscales, que tiene directa relación con la valuación fiscal y sirven exclusivamente para el calculo del impuesto inmobiliario y eventualmente para el calculo del pago al municipio de la contribución para alumbrado barrido y limpieza, esto en el caso que el municipio local establezca en sus normas fiscales el uso de la valuación provincial para el cobro de sus tributos.-

Es de tener en cuenta que la valuación de los espacios comunes, se encuentra incluida en el valor de la unidad funcional, a diferencia del régimen de tierra donde los espacios comunes y vías de circulación son parcelas independientes.-

Este coeficiente fiscal puede tener un poco o nada que ver con el porcentual de dominio, bajo el mismo régimen de subdivisión y por supuesto que seria una mera casualidad que se adecue para el pago de las expensas, dado que este ultimo a su ves deberá calcularse conforme a los distintos periodos que atravesará el emprendimiento hasta llegar a completar su total desarrollo.-

Ahora bien si la subdivisión el por tierra, por consiguiente se originan parcelas, estas tendrán su valuación independiente conforme a el valor que otorgue la Dirección Provincial de Catastro y los espacios comunes, a diferencia del régimen de propiedad horizontal, serán también parcelas con su valuación independiente y su impuesto inmobiliario independiente, por consiguiente con estos valores se podrá obtener una relación de proporcionalidad para ser aplicada al porcentual de dominio sobre las parcelas comunes y vías de circulación, observando y teniendo en cuenta que tendrá relación con el valor fiscal que puede no coincidir con el valor real de la cosa y que según se resuelva, el agrimensor calculara los coeficiente conforme a las pautas que se llegue luego de un exhaustivo estudio.-

Por consiguiente, se deberá hacer un exhaustivo estudio de estas pautas que serán incluidas en los documentos que se suscriban en los compromisos de venta y que por supuesto dependen del régimen de subdivisión que se elija y como vimos, éste depende del tipo y forma de urbanización, por lo tanto es aconsejable no pensar en regimen subdivisión en el momento que se este a punto de materializarla mediante la ejecución y aprobación de los planos correspondientes, sino que la consulta y estudio al comienzo del emprendimiento dará como resultado que no nos encontremos con la sorpresa de la imposibilidad de ejecutar el régimen más adecuado, por haber transitado caminos técnicos legales, que condicionarán nuestra decisión.-

 

PEDRO A. MARINO
Agrimensor - Mat 464 DX CPA
Alberdi 1409 - Olivos - Tel./Fax: 4790-6511

e-mail: agrimensormarino@estudiomarino.com.ar

 

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