LA SUBDIVISION DE LA TIERRA EN LA CREACION DE CENTROS URBANOS

Por: Agrim. Pedro A. Marino

 

La subdivisión de la tierra originando parcelas de características urbanas residenciales, en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, se realizaba en un principio mediante la creación de manzanas que contienen los lotes. Las manzanas (fracciones de aproximadamente 100 m x 100 m) estaban rodeadas por calles que pertenecían al dominio público del estado y normalmente estaban libradas al uso público.-

De esta forma se subdividían las grandes fracciones originando barrios a los cuales a medida que transcurría el tiempo se le adicionaban servicios tales como pavimento, agua corriente, cloacas iluminación publica y se fueron transformando en lo que en la actualidad podrían ser, por nombrar algunas del Conurbano Bonaerense, por ejemplo Martínez, Munro, Wilde, Villa Ballester, etc.-

Estas subdivisiones de la tierra donde se originaban urbanizaciones ya fuesen publicas o privadas se regían por la Ley 3487 (LEY DE CREACION DE NUEVOS CENTROS DE POBLACION Y AMPLIACION DE EJIDOS) del año 1913, donde se establecía en líneas generales que se debería asegurar la existencia de agua potable, que el predio no fuese inundable y a su vez debería tener la aceptación municipal.-

Conforme a este esquema de subdivisión de la tierra y dentro de las urbanizaciones privadas se originaron dos tipos diferenciados:

 

TIPICA MANZANA EN PARCELAMIENTO URBANO

PROPIEDAD HORIZONTAL: Se divide el edificio, siendo el predio sobre el cual se asienta el mismo, de indivisión forzosa.

Aplicando la Ley 13512 de Propiedad Horizontal se dividen también edificios, cuyo enclave en el predio sobre el que se asentaban, no tenían la característica del esquema anterior, sino que la indivisión de la tierra se transformaba, como consecuencia de las medidas mínimas de las parcelas establecida por las reglamentaciones vigentes, originándose subdivisiones bajo este régimen, de las siguientes características:

También es utilizada la Ley de Propiedad Horizontal mediante su decreto reglamentario 2489/63, en la provincia de Buenos Aires, para subdividir los Clubes de Campo, de tal forma que las calles de circulación interna no solamente no son libradas al uso publico, sino que tampoco se transfieren al dominio publico, circunstancia esta que sí ocurría en la subdivisión bajo el régimen de tierras.-

De esta forma se originan unidades funcionales, cada una de las cuales posteriormente una vez construida conformará una unidad de vivienda y tanto los espacios circulatorios interiores al complejo como los comunes de esparcimiento, pasan a ser patios dentro del régimen de la ley 13512, tal el siguiente esquema de un plano de subdivisión:

 

Bajo este régimen de subdivisión se originaron urbanizaciones cerradas algunas de las cuales eran clubes de campo y posteriormente se realizaron otros emprendimientos de pequeñas extensiones, por ejemplo 4 a 10 hectáreas se denominaban barrios cerrados y se encontraban generalmente ubicadas en zonas urbanizadas o bien periféricas a estas.-

Por lo tanto podemos a este momento establecer la siguiente clasificación:

 

 

 

 

 

 

 

El régimen de subdivisión para estas urbanizaciones cerradas fue el de Propiedad Horizontal, Ley 13512, hasta mediados de la década del 80 (24/12/86) cuando se dicta el Decreto Provincial nº 9404, Reglamentario de la Ley 8912, el cual, al margen de establecer una exhaustiva reglamentación para el emplazamiento de Clubes de Campo, crea una nueva figura dentro del régimen de subdivisión, el que permite mediante el derecho real de servidumbre, originar parcelas que tienen salida, por medio de vías de circulación que son de uso exclusivo para los titulares de las parcelas que integran el Club de Campo o quien ellos autoricen.-

En el Art. 1º el Decreto 9404/86, dice:

"ARTICULO 1º. Los clubes de campo que se constituyan conforme al régimen específico del Decreto-Ley nº 8912/77 y en base a la creación de parcelas de dominio independiente, se sujetarán a las siguientes disposiciones:

a.- Una entidad jurídica que integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela con destino residencial, será titular del dominio de las áreas recreativas o de esparcimiento y responsable de la presentación de los servicios generales.

 

Los planos de subdivisión esquemáticamente y a título de ejemplo se grafican del siguiente modo:

Como se puede observar las vías de circulación internas al complejo como así también los espacios destinados a esparcimiento, están conformando parcelas.-

REGIMEN de SUBDIVISION

En lo referente a los distintos sistemas legales para la subdivisión de las urbanizaciones cerradas, ya sean barrios cerrados o clubes de campo, Decreto 9404 reglamentario de la Ley Provincial 8912 o bien el Decreto 2489/63 reglamentario de la Ley Nacional 13512, podemos efectuar, en carácter de primaria, la siguiente comparación:

Ley 13512 - Propiedad Horizontal DECRETO 2489/63

 

Ley 8912 (Tierras) DECRETO 9404/86

 

Se deben observar en primera instancia y en forma general, los siguientes puntos:

Los requisitos necesarios para obtener la convalidación técnica, de una urbanización cerrada, ya sea un club de campo o bien un barrio cerrado bajo el régimen del Dto. 9404 reglamentario de la Ley 8912 (Uso del Suelo) o bien del Dto. 2489/63, reglamentario de la Ley 13512 (Propiedad Horizontal) se dará en dos etapas:

1ra. - Convalidación técnica preliminar (prefactibilidad)

2da. - Convalidación técnica definitiva (factibilidad)

 

Luego de lo cual se estará en condiciones de aprobar los planos de subdivisión de la urbanización.-

 

PEDRO A. MARINO
Agrimensor - Mat 464 DX CPA
Alberdi 1409 - Olivos - Tel./Fax: 4790-6511

e-mail: agrimensormarino@estudiomarino.com.ar

 

NOTA: Lo expuesto fue extractado de la publicación "Emprendimientos Interurbanos - Barrios Cerrados y Clubes de Campo en la Provincia de Buenos Aires" de autoría del suscrito y Registrado en Propiedad Intelectual y Derechos de Autor bajo el nº 938606


Volver